Transfert d’hypothèque ou reprise d’encours : changer de bien ou de banque sans payer trop cher

Vous avez un crédit hypothécaire en cours et un projet qui change : vendre pour racheter plus grand, ou profiter d’un meilleur taux ailleurs. Deux opérations reviennent souvent, et on les confond : le transfert d’hypothèque et la reprise d’encours. Elles n’ont ni le même but, ni le même coût.

Deux opérations différentes

• Le transfert d’hypothèque : vous vendez votre bien et vous gardez votre crédit actuel, que vous « déplacez » vers votre nouvelle habitation, chez la même banque.
• La reprise d’encours (ou rachat de crédit) : vous remboursez votre crédit en cours avec un nouveau crédit pris dans une autre banque, qui reprend le solde restant dû.

Le transfert d’hypothèque

Lorsque vous vendez un bien grevé d’un crédit, vous pouvez demander à conserver votre hypothèque en cours et à la transférer vers votre nouveau bien. Seule l’hypothèque est déplacée : le crédit lui-même ne change pas, ni sa durée, ni son taux.

• Condition : l’opération n’est possible que si les deux crédits sont demandés à la même banque.
• Avantage : vous évitez les frais liés à la mainlevée de l’ancienne hypothèque et à l’inscription d’une nouvelle. Vous payez quand même des frais de notaire, car l’opération se fait devant notaire, mais ils sont nettement inférieurs aux frais cumulés des deux actes.
• Limite : vos conditions de remboursement restent identiques. Si votre taux est élevé par rapport au marché, ce n’est peut-être pas la meilleure solution. Les notaires conseillent de comparer plusieurs offres.

La reprise d’encours

Si vous changez de banque, plusieurs coûts s’additionnent :

• L’indemnité de remploi versée à votre ancienne banque. Elle est fixée dans votre contrat et ne peut pas dépasser trois mois d’intérêts sur le capital restant dû.
• Les frais de mainlevée de l’ancienne hypothèque.
• Les frais de la nouvelle banque : ouverture de dossier, expertise du bien, adaptation des assurances et nouvel acte d’affectation hypothécaire.

L’opération n’a de sens que si les nouvelles conditions sont réellement plus intéressantes une fois tous ces frais comptés.

Un exemple pour comprendre (chiffres illustratifs)

Prenons un capital restant dû de 250 000 € à un taux de 3 %. Les intérêts annuels représentent 7 500 €, soit 1 875 € pour trois mois. C’est le plafond de l’indemnité de remploi dans ce cas. Si vous remboursez en une fois, il faut y ajouter les autres frais. Votre économie annuelle sur les intérêts doit donc, à terme, dépasser largement ce coût de départ. Les chiffres réels dépendent de votre contrat.

Ce qui a changé en 2024 pour renégocier chez votre banque

Selon Wikifin, depuis le 10 juin 2024, une banque ne peut plus réclamer d’indemnité de remploi si vous refinancez auprès d’elle, et ses frais de dossier sont plafonnés à 175 €. Le principe : modifier votre contrat actuel plutôt qu’en signer un nouveau. Test-Achats précise toutefois que cette règle concerne les ajustements (par exemple une baisse de taux). Changer le montant du crédit ou suspendre temporairement les intérêts demande toujours un nouveau contrat. Cette règle ne s’applique pas si vous changez de banque : l’indemnité de remploi reste alors due.

Avant de décider : cinq questions à poser à votre banque

• 1. Pouvez-vous transférer mon hypothèque vers mon nouveau bien ?
• 2. Quel est le montant exact de l’indemnité de remploi dans mon contrat ?
• 3. Pouvez-vous me proposer une baisse de taux sur mon crédit actuel, sans nouveau contrat ?
• 4. Quels sont les frais de dossier, d’expertise et de notaire pour chaque option ?
• 5. Que deviennent mes assurances liées au crédit (assurance solde restant dû, assurance-vie) ?

Mettez ensuite deux ou trois banques en concurrence et comparez le coût total, pas seulement le taux.

Simuler avant de décider

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