Peut-on contester une décision prise en assemblée générale ?

Une décision d'assemblée générale qui semble injuste ou contraire aux règles n'est pas nécessairement définitive : la loi belge permet de la contester devant le juge de paix. Mais ce droit s'exerce dans un cadre strict, avec des conditions précises.

Le fondement légal

L'article 3.93 du Code civil belge permet à tout copropriétaire de demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.

Qui peut contester ?

Pour pouvoir introduire une action, il faut avoir voté contre la décision, s'être abstenu, ou avoir été absent lors de l'assemblée. Un copropriétaire qui a voté en faveur d'une décision ne peut, en principe, pas la contester ensuite. Il est à noter que même un occupant sans droit de vote (locataire, par exemple) peut, dans certains cas, contester une décision lui causant un préjudice propre.

Sur quels motifs peut-on contester ?

La décision irrégulière : le formalisme légal n'a pas été respecté — par exemple, une majorité des deux tiers requise pour des travaux importants n'a été atteinte qu'à la majorité simple, ou le mode de calcul des quotités lors du vote était erroné.

La décision frauduleuse : elle a été obtenue par une manœuvre déloyale, par exemple une convocation organisée dans des conditions volontairement différentes pour limiter la portée délibérative de l'assemblée.

La décision abusive : bien que formellement régulière, elle cause un préjudice disproportionné à une minorité de copropriétaires sans justification suffisante au regard de l'intérêt collectif.

Le délai : quatre mois, sans exception

L'action doit être introduite dans un délai de quatre mois à compter de la date de l'assemblée générale — et non de la date de réception du procès-verbal. Ce délai est un délai de forclusion : il ne peut être ni suspendu, ni interrompu, ni prolongé. Passé ce délai, la décision devient définitive, même si elle souffrait réellement d'une irrégularité.

La charge de la preuve

C'est au copropriétaire qui conteste qu'il revient de démontrer le caractère irrégulier, frauduleux ou abusif de la décision, et de préciser clairement quelle décision il conteste et quel préjudice il en subit. Une contestation vague ou mal documentée a peu de chances d'aboutir.

Ce que les tribunaux prennent en compte

Les tribunaux belges ont, dans plusieurs décisions récentes, souligné l'importance de la bonne foi et de la collaboration constructive du copropriétaire à la bonne gestion de la copropriété. Une contestation motivée uniquement par une opposition de principe, sans réel préjudice démontré, a moins de chances d'aboutir qu'une action fondée sur un manquement formel clair ou un préjudice concret.

Que se passe-t-il pendant la procédure ?

En principe, la décision contestée reste applicable pendant la procédure judiciaire, sauf pour certains cas spécifiques prévus par la loi où l'exécution est suspendue jusqu'au jugement définitif. C'est une raison supplémentaire d'agir rapidement en cas de désaccord sérieux, plutôt que d'attendre l'approche de l'échéance des quatre mois.